"Subject To" Real Estate Deals Explained"الموضوع" شرح صفقات عقاريه
 

"Subject To" real estate financing is fairly new on the real estate investing scene, mainly because many investors don't know what it is."موضوع" التمويل العقاري هو جديد نسبيا في الاستثمار العقاري المسرح اساسا لان الكثيرين لا يعرفونه.

"Subject To" financing actually can be a win-win situation for both the seller and the buyer/investor if both parties understand their obligations to one another."موضوع" التمويل الفعلى يمكن ان يكون كسبا لكل من البائع والمشتري والمستثمر اذا فهم كل الاطراف التزاماتهم تجاه بعضهم البعض. The seller usually gets to sell his/her property at the asking price which was originally sought, and the buyer/investor usually gets the property with very little money down, if any, while not having to qualify for any bank loans.البائع يحصل عادة الى بيع ممتلكاته في السؤال الذي كان السعر المطلوب ، والمشتري (المستثمر عادة ما يحصل الممتلكات المال بنسبة قليلة جدا ، اذا وجدت ، بينما ليس لها التأهل للأي قروض مصرفية.

We know, that traditional real estate investing is mainly about buying low and selling high, and making a profit from that difference, usually over time.نعلم ان الاستثمار العقاري التقليدي أساسا عن شراء وبيع ارتفاع منخفض ، والربح من ذلك الاختلاف عادة بمرور الوقت. There's absolutely no secret to that.هناك اطلاقا ولا يخفى على ذلك. While doing it this way, of course, you would incur all the paperwork and everything else that goes along with buying and selling a home like paying all the transaction fees that are involved like commissions, closing costs, title, recording fees and of course your time.بينما العمل بهذه الطريقة ، بالطبع ، لك ان تحمل جميع الاوراق وشيء آخر يسير جنبا الى جنب مع شراء وبيع المنزل مثل دفع جميع رسوم المعامله التي تعمل اللجان ، مثل اغلاق تكاليف رسوم تسجيل العنوان والوقت المناسب لكم. On an average, the whole process usually takes a month and a half up to six months depending on the situation.في المتوسط العملية كلها تستغرق عادة مدة شهر ونصف الى ستة اشهر حسب الحاله.

Creative financing, or "other than" traditional and/or conventional real estate investing, is basically working out an agreement that is fair both the seller and the buyer, without using banks or mortgage brokers.التمويل المبتكره ، او "غير" التقليديه او التقليديه والاستثمار العقاري اساسا هو التوصل الى اتفاق هذا المعرض كل من البائع والمشتري دون استخدام المصارف او السماسره العقاري. By incorporating this type of financing, the sellers can sell their property for the price they want, and in a timely fashion.بادراج هذا النوع من التمويل ، يمكن بائعي بيع ممتلكاتهم للسعر الذي يريد ، وفي الوقت المناسب. The buyer/investor can create an environment for him/her to profit in some manner over a period of time.المشتري (المستثمر يمكن ان تخلق بيئة له للربح بطريقة ما على مدى فترة من الزمن.

By leaving out the usual suspects like title companies, real estate agents and loan officers, both parties stand to make the transaction more profitable for the buyer/investor and more cost effective for the sellers.من ترك عادة المشتبه بهم مثل العنوان الشركات العقاريه والقروض ضباط كلا الطرفين الى اتخاذ موقف اكثر ربحيه الصفقة على المشتري (المستثمر كلفة واكثر فعالية في المبيعات. Specifically this can be real profitable for the real estate investor because in any type of investing, and especially in real estate, it's about leverage.هذا على وجه التحديد لا يمكن ان يكون حقيقيا مربحا لالعقار لان المستثمر في أي نوع من الاستثمار ، وخصوصا في العقار ، لعن التأثير. The leverage is what makes creative financing a powerful, profit-making tool for those looking to start a real estate investing business.الضغط ما يجعل ايجاد تمويل قوية الربح اداة لمن يتطلع الى استثمار العقارات التجارية. The leverage is usually represented by how much money you put into a certain investment, and how much you make from that amount over time.الضغط يمثلها عادة ما لكم المال الى وضع معين الاستثمار وكم كنت تجعل من هذا المبلغ مع مرور الوقت. "Subject To" deals make your leverage extremely high, since most of the time you place a small amount of cash, for usually a much lager return."الموضوع" تقدم لكم صفقات ضغط مرتفع جدا منذ اكثر من مرة تعرضتم بمبلغ نقدي صغير ، عادة بكثير بيرة اللاجر العودة.

Let's go over a sample situation which would create an ideal environment for a "Subject To" agreement.فليذهب على عينة مما سيخلق بيئة مثاليه "لموضوع" الاتفاق.

Debbie and Joe Blume bought their house five years ago for a $100,000 dollars.ديبي وجو بلومي اشترى المنزل منذ خمس سنوات على مبلغ 100 دولار. After 5 years, they now owe about $95,000 dollars, while their house is appraised for $160,000 dollars.بعد 5 سنوات ، وندين ان حوالى 95،000 دولار بينما البيت لتقييم قدره 160 دولار. Both Debbie and Joe have accumulated a credit card debt of about $20,000 dollars since that time, and of course, the interest on that debt is much larger than they really care to have.كل ديبي وجو التي تراكمت ديون بطاقات الائتمان بحوالي 20،000 دولار منذ ذلك الوقت ، وبالطبع ، فإن الفاءده على الدين هو اكبر بكثير من هذه الرعايه ليكون حقا.

Joe and Debbie take out a second mortgage to pay off their credit card debt, take a vacation and buy a new car.جو ديبي واخراج ثان رهن على سداد ديون بطاقات الائتمان ، يأخذ اجازة وشراء سيارة جديدة. With their second mortgage, they do all those things and have about $10,000 leftover, after everything is done.مع الرهن ، والثاني يفعل كل تلك الاشياء وحوالى 10،000 بقية بعد كل ذلك. After 7 short months, most of that $10,000 is gone also.بعد 7 أشهر فقط ، اكثر من ذلك مبلغ 10،000 رحل ايضا.

Shortly after this, Joe receives an offer within his company for a higher paying position, but in a different State.بعد ذلك تلقى عرضا جو داخل الشركة لدفع اعلى ولكن في موقع مختلف. Joe and Debbie talk it over, and decide to take the offer and move out of State.جو وديبي الكلام هو اكثر وقرر ان يتخذ العرض والخروج من الدولة. Of course, deciding to do that, they must now sell their beautiful home.طبعا التقرير الى أنه لا يجب أن تبيع المنزل الجميل.

Like so many of us, when we look to sell our house, we think logically and talk to a real estate agent.مثل الكثيرين منا ، عندما ننظر الى بيع منزلنا ، نعتقد ان الكلام منطقيا وكيل عقاري. The agent informs them that there is little to no equity left in the house, and tells the Blume's that they will have to pay the agent's commissions out of pocket.الوكيل علما منهم انه لا حاجة الى العدالة لا يترك في البيت ، ويروي بلومي لانه سيتعين عليهم دفع الوكيل لجان من جيبه. Of course, Joe and Debbie can't do that, because they ran out of money and are basically living paycheck to paycheck until the new job starts.طبعا جو وديبي لا تستطيع ان تفعل ذلك ، انها نفدت الاموال ويعيشون اساسا صك الراتب الى صك الراتب الجديد حتى يبدأ العمل.

Joe starts to worry a bit, because he needs to get to his new job out of State, within 14 days, and Joe and Debbie would like to spend a few days off together before going to his new job.جو بدا القلق نوعا ما ، لأنه يحتاج الى الحصول على وظيفته الجديدة الى الدولة في غضون 14 يوما وجو وديبي ان يقضي بضعة ايام من جانب ، قبل ان ينتقل الى منصبه الجديد.

Joe starts to think and remembers a "We Buy Houses" sign down the street from their home and runs down and calls the number on his cell phone.جو بدأ يفكر ويتذكر "شراء البيوت" التوقيع عليها الشارع من بيوتهم وبالتعريض ويدعو عدد له على الهاتف الخليوي. After talking with the investor, Joe finds out that the investor isn't will to pay more than $120,000 for the house.بعد التحدث مع المستثمر ، جو يرى ان المستثمر لا ارادة دفع اكثر من 120،000 دولار للمنزل. Hearing that, Joe is mad and upset that such a person can come in with such a low and insulting offer.الجلسة ، جو مجنون انزعاج ان هذا الشخص يمكن أن تأتي مع هذه البلدان واهانة العرض. Besides Joe couldn't do that deal anyway because the second mortgage they took out last year, places their debt just about what the house is worth.بالاضافة الى جو لا تستطيع ان تتناول كل التفاصيل لان الثانية التي جرت العام الماضي ، الاماكن ديونها فقط حول ما هي قيمة المنزل.

Getting worried and running out of time, Joe places an ad in the local newspaper advertising the house as a "For Sale By Owner".الحصول قلق ونفاد الوقت جو مكان مخصص في الصحيفة المحلية الاعلان عن المنزل "للبيع من المالك".

Mostly everyone is trying to low ball him except for one guy who said "he will offer the asking price, so long as he can see the place first".في الغالب كل شخص يحاول البلدان الكرة باستثناء واحد هو الرجل الذى قال "انه عرض سعر السؤال ما دام أرى المكان الاول ". Feeling excited and curious at the same time, Joe invites the man over.الشعور بالغبطه والغريب في الوقت نفسه ، يدعو جو على الرجل.

A couple of hours later, Brad comes over and tells Joe that he is the one who called about the house.بضع ساعات براد يأتي ويقول جو على انه هو الذي حول الى المنزل. Brad tells Joe to explain to him a little about the house and his situation.براد يقول جو ليشرح له قليلا عن المنزل وحالته.

Joe spills his guts and describes his dilemma to Brad.جو انسكابات له احشاء ويصف ورطته الى براد. After Joe finishes his story about his situation, Brad tells Joe that he thinks he can still offer the asking price and if Joe was still interested in selling?بعد انتهاء جو روايته عن حالته براد جو يقول انه يعتقد انه يمكن طرح السؤال وإذا جو السعر لا يزال مهتما بيع؟

But before they start agreeing any further, Brad says, that as an investor, that his primary motivation to make a profit on the house.ولكن قبل بداية أي اتفاق آخر ، يقول براد ، فالمستثمر ان الدافع الرئيسي لتحقيق الارباح على المنزل. Joe and Debbie understand that, so long as their asking price is met and the house is sold quickly.جو ديبي وأفهم انه طالما السؤال عن السعر واجتمع مجلس تباع بسرعة.

Brad continues and tells both Joe and Debbie that because of his need to make a profit, he needs to offer an agreement which will satisfy both their needs.براد تزال تروي كل جو وديبي ذلك بسبب حاجته الى تحقيق الأرباح وهو يحتاج الى عرض اتفاق يرضي كل احتياجاتهم. Brad continues and says "That offer is what's called a Subject To" offer.براد يواصل ويقول "هذا العرض هو ما يطلق عليها" العرض. Of course bewildered and confused, Debbie and Joe ask what kind of program is that.بالطبع الحيره والارتباك ، وديبي جو اسأل اي نوع من البرنامج هو. Brad simply states, that it's a program that suspends both their money for the house and his profit on the house for 2 years, while Brad takes over the payments.براد ببساطة ، ان اي برنامج لذلك يعلق كل اموالهم لالمنزل والربح على منزل 2 براد سنوات ، بينما تاخذ على دفعات. Not fully understanding, Joe continues to listen to Brad's offer.ليس بالكامل جو يواصل الاستماع الى براد في العرض.

Here's what it entails:هنا في ما يترتب عليه :

>keep the current mortgage in place for 2 years, at which time the house will be sold, and Joe's originally asking price will be met, plus 5% of whatever profit is made by Brad> ابقاء التفاصيل في المكان الحالي ل2 سنة في اي وقت المنزل ستباع ، والسؤال اصلا في جو السعر سوف يتحقق ، اضافة الى 5 ٪ من الارباح التي هي من براد

>escrow account is setup and paid by Brad to ensure full integrity of his contractual agreement with Joe> ضمان الأعداد والحساب قام به براد لضمان نزاهه من الاتفاق التعاقدي مع جو
and Debbieوديبي

>property is claimed over to Brad which obligates Brad to continue making the existing payments to the escrow account.> الممتلكات المطالب اكثر مما يلزم لبراد براد مواصلة تقديم القائمة دفعات الى حساب الضمان المعلق. The deed will stay in the attorney's presence until the deal is fully obligated by Brad in 2 yearsسند سيبقون في حضور المحامي الى ان الصفقة بالكامل من براد في 2 سنوات

>relieves Joe and Debbie of the monthly debt for the mortgage payment so they can move on with their life> استراحه جو وديبي من الديون الشهريه لسداد التمويل حتى تتمكن من المضى قدما فى حياتهم

>Brad offers to pay closing cost and 2 months of mortgage payments to the escrow account to solidify his offer and his intentions to make good on the contract> براد يعرض دفع تكاليف اغلاق و 2 أشهر رهن دفعات الى حساب الضمان لتقوية عرضه وعزمه على الوفاء بالعقد

After discussing the deal with each other and realizing that their options and time are running low, both Joe and Debbie agree with Brad over the details and sign over the deed to Brad via the attorney.بعد مناقشة الصفقة مع الآخر وإدراك أن خياراتها ، والوقت لا تنضب ، كل جو وديبي اتفق مع براد على التفاصيل والتوقيع على سند الى براد عن طريق المحامي.

Brad then quickly rents out the house to cover the mortgage payments and manages the house as a rental.براد سرعان تأجير المنزل لتشمل التمويل المدفوعات وادارة المنزل عن عقد ايجار.

Two years later, Brad sells the house for $210,000 and pays $160,000 dollars to Joe and Debbie's mortgage company, plus sends Joe and Debbie a check for %5 of the $50,000 dollar profits, which is $2,500.بعد عامين براد يبيع البيت ليدفع مبلغ 210 دولارا و 160 دولار لجو وديبي للشركة العقاريه ، اضافة يرسل جو ديبي وشيك 5 ٪ من ارباح قدرها 50،000 دولار ، وهو مبلغ 2،500. Everybody wins!كل شخص يفوز..